Nueva Ley de Reconstrucción: tres cambios que importan si quieres construir tu casa en el sur de Chile
Categoría: Noticias · Normativa
Tiempo de lectura estimado: 8 minutos
Autor: Seba — Proyecto Capital
Esta semana, el Congreso despachó la Ley de Reconstrucción Nacional y Desarrollo Económico y Social — la reforma más amplia en materia económica y de vivienda de los últimos años. Se discutió durante meses, generó posiciones encontradas, y el 4 de agosto se aprobó su último artículo pendiente.
Más allá del debate político, que no es nuestro terreno, hay tres medidas concretas que tocan directamente a las personas que están pensando en construir o tener casa propia. Y como muchas de esas personas nos escriben cada semana con un terreno en el sur y un proyecto en la cabeza, preferimos explicarlas en simple.
Una aclaración antes de partir: la ley terminó su paso por el Congreso, pero aún restan pasos formales antes de entrar en vigencia. Los plazos que mencionamos corren desde su publicación oficial, así que las fechas exactas se confirmarán en las próximas semanas.
Primera medida: IVA cero en viviendas nuevas, por 12 meses
La ley elimina transitoriamente el IVA en la venta de viviendas nuevas durante los 12 meses siguientes a su publicación. Aplica a la primera venta de una vivienda con recepción de obras, con escritura firmada dentro de ese año.
Para dimensionarlo: el IVA en Chile es de 19%. En una vivienda que hoy lo incluye en su precio, la diferencia es significativa. Se habla en el orden de un 5% de descuento efectivo y ES VERDAD. Y esto ocurre por que el porcentaje del IVA es a la construcción no al terreno, por lo que es incorrecto hacer el descuento al total de la compra.
Un punto importante que casi nadie está explicando: esta medida está pensada para la compraventa de viviendas nuevas. Si tu proyecto es construir en tu propio terreno — que es el caso de la mayoría de nuestros clientes — el tratamiento tributario es distinto y depende de cómo se estructura el contrato. No es un detalle menor, y es exactamente el tipo de definición que conviene resolver antes de firmar nada, no después.
Segunda medida: fin de las contribuciones para mayores de 65
Desde el 1 de enero siguiente a la publicación de la ley, los propietarios mayores de 65 años quedan exentos del 100% del impuesto territorial de su vivienda principal. Aplica a una sola vivienda en el país, requiere una declaración jurada ante el SII y estar al día en los pagos anteriores.
Esta medida cambia una ecuación que conocemos bien. Una parte importante de quienes construyen en el sur lo hacen pensando en la etapa de jubilación: dejar Santiago, instalarse en el terreno que compraron hace años, vivir tranquilos. En esa planificación, el costo permanente de mantener la casa — contribuciones incluidas — pesa. Si la vivienda que construyes en el sur va a ser tu vivienda principal después de los 65, ese costo fijo desaparece.
Tercera medida: arriendo de viviendas económicas con impuesto único de 5%
Desde el 1 de enero de 2027, las rentas de arriendo de viviendas acogidas al DFL-2 — de hasta 90 m² construidos — pagarán una tasa única de 5%, en contratos con personas no relacionadas.
Para quienes construyen en el sur como inversión — una segunda vivienda que se arrienda parte del año, o una unidad pensada derechamente para renta — esto simplifica y reduce la carga tributaria. El límite de 90 m² no es casualidad: coincide con el rango de superficie de buena parte de las casas que se construyen hoy con sistemas industrializados.
Qué significa esto si estás planeando construir
Lo primero: una ventana acotada premia a quien tiene el proyecto avanzado. El beneficio del IVA dura 12 meses desde la publicación. En construcción tradicional, ese plazo se consume fácil entre diseño, permisos y obra. Los sistemas industrializados como el panel SIP, con plazos de construcción considerablemente menores, hacen viable llegar a tiempo — pero solo si las etapas previas están bien resueltas: terreno evaluado, diseño definido, permisos en curso.
Lo segundo: la decisión de cuándo y cómo construir ahora tiene una variable tributaria relevante. Cómo se estructura tu proyecto — compraventa, contrato de construcción, DFL-2 o no — cambia lo que estas medidas significan en pesos para tu caso concreto.
Nuestro rol en esto es claro. No somos asesores tributarios y no vamos a pretender serlo: esa conversación debes tenerla con tu contador o abogado. Lo que sí hacemos, como articulador del proyecto completo — arquitectura, permisos y construcción con presupuesto cerrado desde el día uno — es estructurar el proyecto y sus plazos para que esas definiciones se tomen a tiempo y con la información sobre la mesa. La visita técnica al terreno sigue siendo el primer paso real: ahí se define qué es posible construir, en qué plazo, y qué alternativas calzan con la ventana que abre esta ley.
Lo que conviene tener presente
Tres advertencias honestas, porque preferimos clientes bien informados:
• La ley aún debe completar sus trámites finales y publicarse. Los detalles de implementación — reglamentos, criterios del SII — se conocerán después.
• Un beneficio tributario no convierte un mal proyecto en uno bueno. El terreno correcto, el diseño correcto y el presupuesto realista siguen siendo lo primero. El ahorro de impuestos es un empujón, no un fundamento.
• Los plazos importan más que nunca. Si llevas tiempo postergando el proyecto, este es un buen momento para retomarlo con calma — no para apurarse a firmar cualquier cosa.
El camino está abierto. Seguimos construyendo el estándar.
Cómo empezar
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