El día que construir en Chile dejó de tomar tres meses
Cómo el Decreto 10/2025 del MINVU cambió la permisología de viviendas desde el 24 de abril de 2026 — y por qué en Procap llevamos meses preparándonos para este cambio.
Categoría: Normativa
Tiempo de lectura estimado: 6 minutos
Autor: Seba — Proyecto Capital
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A mediados del año pasado, un cliente nos escribió desde Santiago. Tenía un terreno en Caburgua, un hijo pequeño, un crédito hipotecario aprobado por el banco, y una frase que se repite mucho en este negocio:
«Quiero estar en el sur para el verano que viene».
Le dimos el plano, el presupuesto cerrado, dieño y arquitectura. Todo listo. El proyecto entró a la DOM en julio 2024.
El permiso salió en noviembre. Cuatro meses. Dos observaciones. Un reingreso.
La casa se entregó el 23 de febrero, a once meses de que ese cliente nos escribió por primera vez. Alcanzaron a pasar un verano corto. El niño pasó a prekínder sin conocer la casa.
Este artículo trata sobre por qué esa historia ya no tiene por qué pasar.
Qué cambió exactamente el 24 de abril
El viernes 24 de abril de 2026 entró en vigencia el Decreto N°10/2025 del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, que implementa la Ley 21.718 y modifica la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC). El cambio es técnico, pero su consecuencia práctica es simple:
Para cierto tipo de proyectos de vivienda, el permiso de edificación — ese trámite que antes tomaba entre 60 y 90 días — se reemplaza por una declaración jurada firmada por el propietario y el arquitecto responsable. La DOM ya no aprueba. Recibe, gira derechos al tercer día hábil, y archiva.
Entre la firma de la declaración y el primer día de obra pueden pasar 5 días hábiles. En algunas comunas, menos.
No es un cambio cosmético. Es el cambio estructural más importante en la permisología chilena de vivienda en los últimos veinte años.
Pero no todo proyecto entra
Acá es donde la cosa se pone interesante. El decreto es generoso en plazos, pero estricto en requisitos. Para entrar al régimen de declaración jurada, tu proyecto tiene que cumplir tres condiciones al mismo tiempo:
• El terreno no puede estar en zona de riesgo, restricción, utilidad pública o protección patrimonial. Esto deja fuera terrenos en quebradas, orillas de río no autorizadas, zonas típicas, áreas declaradas de protección ambiental y ciertas áreas rurales sujetas a plan regulador intercomunal.
• El proyecto no puede requerir cesión de superficies al municipio o al fisco. Esto deja fuera loteos con construcción simultánea y algunos proyectos de mayor escala.
• El proyecto tiene que cumplir íntegramente la normativa urbanística y técnica. Esto significa rasantes correctas, distanciamientos respetados, coeficientes de ocupación y constructibilidad cumplidos, y cálculo estructural conforme a NCh433.
Si cumples los tres, puedes construir bajo declaración jurada. Si te falla uno, vuelves al régimen tradicional y esperas los 60 a 90 días de siempre.
Las tipologías que entran son, entre otras: vivienda unifamiliar urbana (obra nueva y ampliación no-menor), reposición y reconstrucción de vivienda, proyectos rurales, y alteraciones o reparaciones de edificaciones existentes.
El 90% de los proyectos que hacemos en Procap califican.
La parte que pocos están contando
En las últimas semanas han aparecido varias publicaciones en redes sociales y notas de prensa celebrando el decreto como «el fin de la burocracia». Es cierto en parte. Pero hay una parte que casi nadie está mencionando, y que cambia completamente el cálculo de riesgo:
La responsabilidad se trasladó.
Antes, la DOM revisaba el expediente y asumía parte de la validación técnica. Cuando tu casa estaba aprobada, el municipio había puesto su timbre. Ahora el municipio solo archiva. El que certifica que todo está bien es el propietario junto al arquitecto responsable, bajo declaración jurada.
¿Qué pasa si la declaración tiene falsedades u omisiones? El decreto es explícito. Estas son las consecuencias reales:
• Paralización inmediata de obra bajo el artículo 5.1.21 de la OGUC.
• Multas de entre 0,5% y 20% del presupuesto total de la obra.
• Responsabilidad civil activada bajo el artículo 18 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones — que incluye garantía por fallas estructurales hasta 10 años después de la recepción definitiva.
• Responsabilidad penal bajo el artículo 210 del Código Penal, con presidio menor como pena aplicable.
• Cancelación de patente municipal y baja de registros MINVU para el profesional responsable.
Esto significa que el arquitecto que firma tu declaración jurada está poniendo su título, su patrimonio y potencialmente su libertad. No cualquier arquitecto va a firmar cualquier proyecto. Y no debería.
Acá es donde esta reforma separa a los profesionales que trabajan con procesos auditables de los que no.
Qué hicimos en Procap
La Ley 21.718 se publicó el 29 de noviembre de 2024. El Decreto 10/2025 salió en febrero de 2026. Entre una fecha y la otra tuvimos casi dieciocho meses para leer el borrador, seguir las circulares de la DDU, conversar con arquitectos y con la SEREMI, y rediseñar nuestra operación.
Lo hicimos en tres frentes:
01 — Ajustamos los modelos base para que califiquen
Nuestros planos estándar — incluido el modelo VISTA y NAZ Base — fueron revisados uno por uno para confirmar que cumplen todas las normas urbanísticas típicas (rasantes, distanciamientos, coeficientes). Si llegas a Procap con un terreno apto, el proyecto que te proponemos está diseñado para entrar al régimen de declaración jurada desde el día uno.
Si el terreno no aplica — porque está en zona de riesgo, porque la pendiente obliga a soluciones no estándar, porque hay un PRC restrictivo — te lo decimos antes de empezar. No al final.
02 — Armamos una red de arquitectos que sí firma
Esto fue lo más complejo. La declaración jurada exige arquitecto con registro MINVU vigente, experiencia comprobada en permisología OGUC, y disposición personal a firmar bajo responsabilidad civil y penal.
No todos los arquitectos están firmando. Algunos, por costumbre, siguen prefiriendo el permiso tradicional. Otros no tienen seguro de responsabilidad civil profesional vigente. Otros directamente no quieren exponer su patrimonio con clientes que no conocen.
En Procap trabajamos con un grupo reducido de arquitectos que cumplen los tres requisitos: registro, experiencia y voluntad. Y con procesos internos que les permiten firmar con confianza — expedientes auditables, revisión técnica previa, documentación completa.
03 — Integramos la documentación del banco
El sistema constructivo Tecno Panel SIP que usamos en todos nuestros proyectos es bancarizable. Los bancos chilenos aprueban crédito hipotecario sobre construcciones SIP cuando los planos y el permiso están en regla.
Con el nuevo régimen, la documentación que preparamos para la declaración jurada sirve simultáneamente para el expediente bancario. No son dos procesos paralelos: es uno solo, con dos entregables.
Para el cliente, eso significa que puede sincronizar la firma de la declaración jurada con el giro del crédito de construcción. Sin tiempos muertos entre un paso y otro.
Qué significa todo esto — depende de quién seas
Si eres un cliente con terreno en el sur
Lo que antes eran cuatro meses de incertidumbre entre la firma del proyecto y el primer día de obra, hoy pueden ser dos semanas. Si tu terreno califica y el proyecto está bien diseñado, tu plata deja de estar inmovilizada mientras esperas un timbre.
Dicho en términos concretos: si nos escribes en mayo, podrías tener llaves antes de diciembre.
Si eres otra inmobiliaria o constructora
Este decreto no va a favorecer a todos por igual. Va a separar a los equipos que tienen procesos auditables, arquitectos dispuestos a firmar y productos preaprobados, de los que improvisan cada proyecto.
Si tu operación depende de permisos individuales tramitados uno a uno, sin expedientes replicables, la ventaja competitiva de la declaración jurada se te va a escapar. Si tienes productos homologados y red profesional estable, es el mejor momento de los últimos veinte años para escalar.
Si eres un arquitecto, calculista o constructor buscando alianzas
Nosotros no somos estudio de arquitectura ni constructora. Somos articuladores. Nuestro modelo requiere aliados por territorio — profesionales locales que conozcan las comunas, las DOM, el terreno, y que estén en condiciones de firmar bajo el nuevo régimen.
Si tienes experiencia en permisología OGUC, seguro de responsabilidad civil profesional vigente, y disposición a trabajar con procesos auditables, nos interesa conocerte. Estamos armando la red territorial para los próximos 18 meses.
Si solo tienes curiosidad sobre cómo funciona esto en Chile
El Decreto 10/2025 es parte de una tendencia global de digitalización y simplificación de trámites de vivienda. España, Portugal, Colombia y Uruguay han avanzado en direcciones similares en la última década, con resultados mixtos. Chile llega un poco tarde, pero con una ventaja: aprendimos de los problemas que tuvieron los demás.
El régimen chileno es más estricto en requisitos previos (tres condiciones copulativas) pero más liviano en trámite. Eso reduce el abuso y acelera los proyectos legítimos. En los próximos dos años vamos a saber si la apuesta funciona.
Volviendo al cliente de Caburgua
Si ese mismo cliente nos escribiera hoy, con el mismo terreno y el mismo proyecto, el cálculo sería distinto. Entraría a la DOM bajo declaración jurada la primera semana de mayo. Iniciaría obra la segunda semana. La casa podría estar terminada en julio o agosto.
Alcanzaría a estar en el sur para el 18 de septiembre. Y para toda la temporada alta después.
Ese es el tamaño del cambio. No es marketing. Son meses reales de vida.
Cómo empezar
Si tienes un terreno en el sur de Chile y quieres entender si tu proyecto califica bajo el nuevo régimen, o si estás evaluando comprar un terreno y quieres saberlo antes de firmar, puedes escribirnos o agendar una reunión directamente.
En 20 minutos de conversación — presencial o por videollamada — revisamos la factibilidad de tu terreno bajo declaración jurada, te mostramos los modelos base que califican, y te damos un rango de presupuesto y tiempos reales.
Sin compromiso. Sin formularios largos.
📞 +56 9 4400 3428
Proyecto Capital — Procap. Articulador inmobiliario en el sur de Chile.
Araucanía · Los Ríos · Los Lagos · V Región · Región Metropolitana
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